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1. PLANTEAMIENTO DE LA LEY

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos parte de una exposición de motivos en la que analiza la situación de los arrendamientos urbanos en la actualidad y sus precedentes, así como hace un somero análisis de las vicisitudes legales que en esta materia ha habido en los últimos tiempos.

Parte de un supuesto fundamental que es el de que la Ley debe de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos y para eso analiza la situación existente de contratos con rentas no elevadas y concertados con anterioridad, bajo el anterior texto arrendaticio de 24 de Diciembre de 1964 1, que representan aproximadamente el 50% de las rentas existentes, ante lo cual sugiere la Ley que la única solución para conseguir el objetivo previsto es reequilibrar las prestaciones de las partes.

La propia Ley reconoce que se trata de un medio, no definitivo, para potenciar el mercado inmobiliario, pero si importante y fundamental para su desarrollo.

La Ley parte de la base de la admisión del desequilibrio extremo de las prestaciones de las partes en muchos casos, lo que en definitiva equivale a reconocer la situación de injusticia de la actual regulación arrendaticia 2; reconociendo que los esfuerzos -limitados- de adecuación del anterior texto aprobado por Decreto de 24 de Diciembre de 1964 habían quedado totalmente desfasados (si bien hay que constatar que a parte del desfase legal se produjo un incumplimiento por el ejecutivo durante muchos años de las normas que contemplaba la propia Ley de Arrendamientos Urbanos).

La Ley destaca dos grupos que califica incluso de antagónicos, de arrendamientos existentes: en un grupo reducido los contratos antiguos, en gran mayoría anteriores al Texto refundido de la L.A.U., y en otro los posteriores al Real Decreto Ley 2/85 cuyos efectos son calificados de "mixtos o ambiguos" por la Ley comentada, ya que afirma que si bien por una parte aumentó el porcentaje de viviendas alquiladas, o al menos, ha permitido que se detuviera la tendencia a la disminución en el número de las mismas, aunque sin revertir sustancialmente la tendencia, por otra ha generalizado una inestabilidad en el mercado de las viviendas como consecuencia de contratos de muy corta duración, y se afirma que los contratos efectuados al amparo del Real Decreto Ley 2/85 tienen una rotación generalizada anual.

A tales afirmaciones de la nueva Ley cabe hacer algunas puntualizaciones.

De entrada los grupos que se podrían hacer en los arrendamientos existentes serían, a mi modo de ver no dos, sino tres:

a) En primer lugar el de los arrendamientos anteriores a la Ley 40/64 que tienen una renta inamovible y una duración indefinida.

b) En segundo término los posteriores al anterior texto refundido y anteriores al Real Decreto Ley 2/85 en los cuales existe, en la mayoría de los casos, una cláusula de adecuación de la renta al I.P.C. pero concertados también con duración indefinida.

c) En tercer lugar, los posteriores al Real Decreto Ley de 1985 que permitían el arrendamiento por plazo y las cláusulas de adecuación de la renta a las oscilaciones del I.P.C.

Sin embargo conviene añadir que me parece sumamente exagerada la observación de la Ley de que la mayoría de los arrendamientos concertados al amparo del denominado "Decreto Boyer" tengan muy corta duración.

Pienso que hay un número elevado de arrendamientos concertados al amparo del Decreto Ley 2/85 de tiempo superior al año, bastantes por un periodo largo de diez o más años e incluso se siguen redactando, al amparo de la libertad de estipulación, con posterioridad a la referida norma, arrendamientos por tiempo indefinido: en definitiva son variantes que dependen de la contratación entre las partes y de las características del inmueble arrendado, ya que normalmente quien adecúa un local o un piso haciendo unas obras importantes, suele exigir, en compensación, un periodo razonable de tiempo de duración del contrato que garantice una estabilidad y una rentabilidad mínima a la inversión realizada.

A partir de la vigencia de la Ley se contemplan cuatro regímenes diferentes: el de la vivienda, el de los locales no destinados primordialmente a vivienda, el transitorio de las viviendas y el transitorio de los locales de negocio.



2. ESTRUCTURA

La nueva Ley es mucho menos extensa que el Texto refundido precedente: tiene únicamente 40 artículos.

El articulado de la nueva Ley se distribuye en cuatro títulos, el primero de los cuales denominado "ámbito de la Ley" contiene las normas sobre su marco de aplicación, las definiciones y, los preceptos comunes a todos los arrendamientos regidos por la misma.

El título II, denominado "de los arrendamientos de vivienda", se destina exclusivamente a esta clase de arrendamientos y está dividido en tres capítulos, el primero de los cuales se destina a las normas generales, el segundo a la duración del contrato, el tercero a la renta y el cuarto a los derechos y obligaciones de las partes (realmente debería decir de los otros derechos y obligaciones de las partes) y finalmente el último a la suspensión resolución y extinción del contrato (capítulo que contiene menos de lo que promete en su enunciado).

El título III se destina a "los arrendamientos para uso distinto del de vivienda" y es una parca regulación de siete artículos.

El título IV contiene normas comunes para todo tipo de arrendamientos, limitándose a la fianza y a la formalización escrita del contrato.

Finalmente el título V y último regula el aspecto procesal de la problemática arrendaticia y se denomina "procesos arrendaticios".

La Ley es notable por el número de disposiciones adicionales y anexas que tiene.

Tiene diez disposiciones adicionales destinadas la primera de ellas a regular el régimen de las viviendas de protección oficial, la segunda a modificar la Ley Hipotecaría, la tercera relativa al depósito de fianzas, la cuarta sobre ayudas para acceso a viviendas la quinta que contiene la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (pudiendo ser criticable que el legislador, como hace en la actualidad con bastante frecuencia, aproveche la publicación de una Ley para modificar otra de un ámbito diferente) la sexta al censo de arrendamientos urbanos, la séptima a la modificación de la Ley de Arbitraje, la octava al derecho de retorno, la novena a la declaración de la situación de minusvalía y la décima a la prescripción.

Las disposiciones transitorias son pieza clave de la reforma, porque contienen el régimen de los arrendamientos concertados bajo el amparo de la legislación anterior y se refieren la primera a los contratos celebrados hasta el 9 de Mayo de 1985 (esto es a los posteriores al Real Decreto Ley 2/85) la segunda a los contratos de viviendas anteriores a dicha fecha, la tercera a los locales de negocio anteriores a la misma fecha, la cuarta a los contratos de arrendamiento asimilados al inquilinato celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1985, la quinta a los arrendamientos de vivienda de protección oficial y la sexta a los procesos judiciales.